個人が不動産を売却したときにかかる税金

このコラムの目次

譲渡所得の計算方法
税額の計算方法
よくある勘違い
まとめ

1. 譲渡所得の計算方法

＜計算式＞

{※1収入金額 － (※2取得費 ＋ ※3譲渡費用)} － ※4特別控除 × 税率 ＝ 税額

※1 収入金額

下記に掲げる金額の合計額をいいます。

土地、建物の譲渡代金
固定資産税・都市計画税の精算金

※2 取得費

下記のうち、どちらか大きい金額をいいます。

土地建物の購入費用＋購入に要した費用を合計した金額－建物の減価償却費を差し引いた金額
収入金額×５％

※ 大昔に購入したものや相続などで取得して購入金額が不明である場合は、⑵の方法で計算を行うことになります。

※3譲渡費用

売却するために直接要した費用をいいます。

※ 売却にかかった仲介手数料は、譲渡費用に含まれますが、所有権移転登記などは、売却するために直接必要な費用とは考えられないため、譲渡費用とはなりません。

※4特別控除

居住用財産を売却した場合や公共事業などのために土地建物を売却した場合など、一定の要件を満たす売却を行った場合に、特例として特別控除が受けられます。

現時点の特別控除が受けられる種類とその特別控除額は、下記のとおりです。

公共事業などのために土地や建物を売った場合・・・5,000万円の特別控除
マイホーム（居住用財産）を売った場合・・・3,000万円の特別控除
（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合・・・3,000万円の特別控除）
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合・・・2,000万円の特別控除
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合・・・1,500万円の特別控除
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合・・・1,000万円の特別控除
農地保有の合理化などのために土地を売った場合・・・800万円の特別控除
低未利用土地等を売った場合・・・100万円の特別控除

2. 税額の計算方法

長期譲渡所得

課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
税額＝課税長期譲渡所得金額×15％(住民税5％)

(注1) 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

(注2) 一定の要件に該当した場合には、マイホームを売ったときの軽減税率の特例などの特例を適用することができます。

短期譲渡所得

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
税額＝課税短期譲渡所得金額×30％(住民税9％)

(注1) 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

3. よくある勘違い

所有期間の考え方

・譲渡した年の1月1日現在の所有期間が５年以下である場合は短期譲渡所得に該当し、所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得に該当することになります。

事例(譲渡所得5,000万円の場合)

ケース①　実際の所有期間は5年を超えているが、譲渡した年の1月1日時点では5年を超えていない場合

A. 譲渡した年の1月1日において、5年以下に該当するため、短期譲渡所得に該当する。
税額 1,981.5万円（内訳：所得税 1531.5万円(30.63％)、住民税 450万円(9％)）

ケース②　譲渡した年の1月1日時点で5年を超えている場合

A. 譲渡した年の1月1日において、5年を超えているため、長期譲渡所得に該当する。
税額 1,015.75万円（内訳：所得税 765.75万円(15.315％)、住民税 250万円(5％)）

＜上記のケースでの税額の違いの説明＞
ケース①とケース②とで売却した時点の所有期間が５年を超える期間であっても、税金を計算するうえでは、その譲渡された年の1月1日時点で5年を超えているかいないかで判断するため、期間計算を間違えてしまいますと約1,000万円の税額の差が生じる恐れがあります。

4. まとめ

長期か短期で税額が相当変わることもありますので、売却する前に所有期間の確認と税額のシミュレーションをする事が大切です。

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